+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Оценка земельных участков арендованных

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды. Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре. Оценка права аренды земли — список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды. Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Вестник оценщика". Текущее время: AM. Добро пожаловать! Поиск Активные темы Вход Регистрация. Вопросы, связанные с работой сайта Несмотря на то, что мы длительное время тестировали портал, новая версия сайта может содержать ошибки.

В этом разделе просьба сообщать нам о неполадках в работе новой версии сайта. Старая версия форума до Книга жалоб и предложений Вопросы, критика, пожелания по работе форума и всего портала. Другие форумы Здесь можно узнать о других дискуссиях об оценочной деятельности. FAQ Частые вопросы. Вопросов оценки земельных участков и природных ресурсов обсуждаются в другом разделе. Friday, July 17, PM в Оценка земельного участка с обременением - объект Friday, June 05, AM в Оценка рыночной стоимости вспомогательных Вчера в AM в Оценка аренды оборудования с учетом постановления Оценка интеллектуальной собственности Обсуждение вопросов охраны, учета и оценки объектов интеллектуальной собственности.

Sunday, March 22, PM в Оценка товарного знака на продукцию, который не Оценка нефти и газа Обсуждение вопросов оценки нефти и газа.

Оценка для целей финансирования Обсуждение вопросов оценки для ипотечного кредитования Модераторы Щербакова Ольга и Рогова Анна. Friday, January 18, PM в Как же банкам оценивать имущество? Переоценка основных фондов Обсуждение вопросов переоценки основных фондов.

Ответы на вопросы. Модератор ЭтоНик. Новая редакция ФСО 9 от Слуцкий. Tuesday, May 14, PM в Светлый час настал? Tuesday, October 22, AM в Переход от саморегулирования. Резюме Размещение резюме для соискателей работы в оценочных компаниях. Monday, August 10, AM в Хочу 10 лимонов долларов. Ода дебилам. Обучение Обсуждение вопросов обучения оценщиков.

Решение задач из книжек, тестов и жизни Обсуждение и решение задач. Методическая литература Обсуждение оценочной литературы: справочники, учебники и т. Wednesday, May 20, AM в Ищу литературу в которой описан процесс Информация о пиратских копиях и взламывании программ удаляется, авторы сообщений банятся.

Эмпирические правила в оценке информация для оценщиков Модератор greyhoka. От всей души!!! Пользователей: 2 Поздравления с праздниками, Днями рождения и другими радостными событиями.

ЖЖ, блоги и схожее оценщиков и про оценку Здесь мы собираем ссылки на ЖЖ, блоги и схожее оценщиков и про оценку. Saturday, May 30, PM в Кто прикрутил корону к вирусу? Игры, загадки, логические задачи.

Wednesday, January 29, PM в Кто и как отдыхает? Встречи и мероприятия Планирование встреч участников форума, участие в семинарах и конференциях, обсуждение прошедших мероприятий. Wednesday, January 14, PM в Съезд поставщиков и потребителей данных рынка Тумаковские чтения В этом форуме информация и обсуждение прошедших и планируемых Тумаковских чтений Модератор Тумаков Павел.

Форум для тестирования Форум для тестирования. Thursday, July 25, PM в помогите разобраться с законом от vox. Активных пользователей: - Участников: 0, Гостей: Наибольшее количество пользователей на форуме , Friday, May 19, PM. Количество зарегистрированных пользователей: 6, Обсуждение активно. Борьба с СТО и иже с ними.

Новые сообщения Нет новых сообщений Форум закрыт. Пометить все форумы как прочтенные.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:. Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы , как свидетельство об официальной регистрации права на собственность , договор аренды , кадастровый паспорт участка включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках , данные о наличии обременений уже сданные в аренду участки, долговые обязательства.

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права , то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать сдавать участок в субаренду , делать переуступку.

Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет. Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:. Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный.

Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете. Каждому из подходов соответствуют определенные методы. Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций в т. Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав.

Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды. Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов если они отличаются только одним параметром , определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость. Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости участок земли плюс пристройки и улучшения определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям.

Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений. Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта т. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок. Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций , но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора.

При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них. Таким образом, применение метода капитализации состоит в:.

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:. При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации.

В операционные расходы включается арендная плата. Как узнать задолженность, вы можете прочитать здесь. О других способах расчета вы можете узнать из нашей статьи. Особенности составления отчета Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:. На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Средняя стоимость оценки земли составляет тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая рублей.

Есть вопросы? Спросите юриста! Опубликовано: Содержание Показать. Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода. Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен.

Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков. По сравнению с методом выделения он более прост, так как не требует подсчета стоимости застройки. ЧОД рассчитывается так же, как и при использовании метода капитализации. Присвоение почтового адреса жилому дому происходит по определенному алгоритму. Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 Это бесплатно. Вячеслав Садчиков.

Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей. Задать вопрос. Как правильно составить заявление на аренду земли у администрации? Как арендовать землю у государства на максимальный срок? Какие документы потребуются для аренды земельного участка? Процедура аренды земли с последующим выкупом у администрации. Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства и как ее узнать? Дополнительное соглашение к договору аренды земли: назначение и особенности составления документа.

Задать вопрос эксперту. В ближайшее время мы опубликуем информацию.

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка. Согласно законодательству, владелец земельного участка вправе распоряжаться им: продавать, сдавать в аренду. Во время передачи в наем права переходят к арендатору на определенный срок. Арендатор вправе переуступить права, взяв на себя обязанности арендодателя. Их стоимость устанавливается на основании полученной прибыли. Как правильно оценить права, какова методика оценки права аренды земельного участка? Содержание. 1 Что это такое?.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды. Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре. Оценка права аренды земли — список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды. Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так.

Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок. Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:. Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей.

Ниже приведены основные причины:. Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

Условия арендного договора — решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля , арендная плата , при каких условиях происходит расторжение договора. Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются.

После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды. Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке. Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой. Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок. Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами Ринг, Хоскольд.

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост. Суть метода капитализации:. Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит тысяч долларов. Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов , уступки при оценке права аренды надела недопустимы.

Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки. Получать новые комментарии по электронной почте.

Вы можете подписаться без комментирования. Оставить комментарий. Сооружения гаражные боксы в собственности кооператива, земля в федеральной собственности. Для заключения договора аренды попросили провести переоценку кадастровой стоимости. Росимущество провело оценку права аренды. Согласно оценке, стоимость аренды превышает стоимость аренды этого же участка, рассчитанного по муниципальному законодательству в 8 раз. Может ли оценка права аренды нарушать требования Конституции РФ?

Что посоветуете делать для отмены этого театра абсурда? Противоречит ли закону ,что два разных оценщика ,живущих в одном городе имеют право сделать оценку аренды одного и того же земельного участка?

Добрый день, Елена! А почему бы и нет. Оценщики-это аттестованные специалисты своего дела и они руководствуются при оценке законодательными актами, которые действуют в стране по этим вопросам, в частности Постановление Правительства РФ No от Они равноправно могут провести данные работы как и другие специалисты в любом компетентном для них вопросе адвокаты, юристы и т.

Добрый вечер! Полтора года назад подавала заявление о предоставлении в аренду зем уч сельхоз назначения растениеводство в министерство имуществ. Аренда 52 га была оценена тысяч рублей в год.

Что делать? Есть возможность все это приостановить, отменить оценку. Стоимость аренды в рассматриваемой ситуации, по идее. У вас есть два, вернее три варианта действий. Оставить все как есть, отказаться от заключения договора аренды, потребовать переоценки кадастровой стоимости — у вас есть такое право через обращение в арбитраж.

Как подвариант третьего — потребовать проверки законности оценки через прокуратуру, если у вас есть обоснованные сомнения. Вы обратились с заявлением с просьбой предоставить земельный участок в аренду. Когда вы обращались, вы не имели представления о стоимости. Стоимость высока для вас и вы вправе не заключать договор аренды, если для вас это дорого. Подача заявления ранее ни к чему вас не обязывает, пока нет подписанного с обеих сторон договора аренды.

Напишите письмо, что отказываетесь от намерения брать землю в аренду по причине того, что цена для вас высокая. Аренда земельного участка Аренда сельскохозяйственных земель Договор аренды земли Муниципальных земель Сроки аренды Стоимость земельного участка У государства. Получите бесплатную консультацию прямо сейчас: 8 Главная страница Задать вопрос Эксперты Коронавирус. Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки. Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.

Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 Это быстро и бесплатно! Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура.

Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами. Оценка права аренды может потребоваться и для переуступки этого права.

Узнайте особенности процедуры. В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить стоимость объекта. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора. Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость?

Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из нашей статьи! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками. Земля уже много лет находится у вас в аренде и интересуетесь возможностью оформления собственности?

Подробности приватизации есть здесь! Скачать пример отчета об оценке права аренды земельного участка Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время — обращайтесь к нашим юристам по телефонам:. Не нашли ответа на свой вопрос? Комментарии 7. Ваш комментарий появится после проверки. Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных. Виктор Смирнов. Елена Иванова. Аренда земельного участка.

Новое в разделе. Инструкция: рассчитываем стоимость аренды земли у государства на 49 лет 6. Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц Как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС?

Все о ценах на аренду земель под сельское хозяйство: во сколько обойдется наем надела сельхозназначения у государства?

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков. Создавая лучшее, объединяем вместе! Годовой отчет. Нормативные документы Методики и публикации Ответы на вопросы Судебная практика Аналитика Литература. Примерная форма Технического задания технических указаний.

Техническое задание технические указания на определение рыночно обоснованной величины арендной платы оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, далее- Техническое задание.

Настоящее Техническое задание содержит стандартные требования Заказчика в отношении обстоятельств, процедур, способов выполнения работ и формы предоставления результатов в процессе выполнения работы по определению и подготовке отчета об оценке рыночной стоимости совокупности временных имущественных прав— пользования и владения или только пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации далее- объект аренды , выраженного в виде периодических платежей на последовательные промежутки времени — платежные периоды — без единовременного первоначального платежа.

Поскольку настоящее Техническое задание регламентирует требования к определению рыночной стоимости совокупности временных имущественных прав— пользования и владения или только пользования объектом аренды далее- рыночная величина арендной платы за объект аренды , предполагающей обезличенный подход в отношении арендатора и условий договора аренды, то в рамках настоящего Технического задания порядок расчета указанной периодической платы не дифференцируется в зависимости от следующих обстоятельств:.

Условия договора аренды объекта аренды заключенного на дату определения рыночной величины арендной платы за объект аренды либо предполагаемого к заключению , которые предоставляются Оценщику Заказчиком в качестве исходной информации для расчетов:.

Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы. Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием Техническими указаниями , с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием Техническими указаниями для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.

В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.

Определить применимость методов расчета величины арендной платы за земельный участок [1]. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.

Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика. Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:.

Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:. Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.

Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы. Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды.

В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях при их наличии.

Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях указанных в п. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.

Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды принадлежностью к определенной территории , влияющих на объект аренды.

Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком. Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании Технических указаниях алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании Технических указаниях требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:.

Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность. Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п.

Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость. Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.

Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта. В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени.

Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:. Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.

Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды [4]. Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:. В целях настоящего Технического задания технических указаний сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект земельный участок , ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября г.

Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.

Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.

Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.

Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды [5]. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:. При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход [6].

Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды земельного участка могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости.

Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка объекта аренды определяется на основе следующего уравнения:. УВзу — удельный вес доля земельного участка объекта аренды в стоимости единого объекта недвижимости;. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.

Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.

Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Требования к определению доли земельного участка объекта аренды в стоимости единого объекта недвижимости. Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.

При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.

При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента учитывающего различия в региональных рисках могут использоваться:.

Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды [7]. При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок [8].

Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды. При расчете чистого дохода чистой прибыли бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:.

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости мебель, оборудование и т. Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости мебель, оборудование и т.

Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п.

Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов. Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов далее- обобщение должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:.

В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды требования относительно формы изложения представления пользователю отчета.

Согласно законодательству, владелец земельного участка вправе распоряжаться им: продавать, сдавать в аренду. Во время передачи в наем права переходят к арендатору на определенный срок.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли - вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды со стороны арендатора представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды.

Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог - при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора.

Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта. Стоимость права аренды земли со стороны арендатора определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор.

Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей , но и от юридического статуса участка категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство.

Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды. Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка?

В первую очередь - это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора. После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить "наилучшее и наиболее эффективное использование" арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие "наилучшего и наиболее эффективного использования" и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному.

Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше.

Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна.

При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым.

То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам. В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов. Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли - например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок.

Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке - чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка - по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать.

Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения. При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду.

Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа. Оценка имущества Независимая оценка имущества предприятий и организаций в Москве и Московской области.

Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве. Независимая оценка недвижимости в Москве и Московской области. Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования. Независимая оценка помещений жилого и нежилого фонда. Оценка недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров. Оценка права аренды земельного участка и стоимости аренды земли. Оценка месторождений , бизнеса по добыче полезных ископаемых и лицензий на право пользования недрами.

Доходный подход к оценке бизнеса - метод капитализации прибыли. Независимая оценка оборудования в Москве - услуги по оценке стоимости.

Оценка оборудования при ввозе на территорию РФ из-за границы. Оценка стоимости оргтехники и офисного оборудования. Оценка оборудования для взноса в уставный капитал предприятий. Независимая оценка акций - услуги по оценке стоимости акций предприятий и компаний. Оценка стоимости компьютерных программ и программного обеспечения. Оценка нематериальных активов с помощью коэффициента долевого участия.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли Определение объекта оценки Параметры, влияющие на стоимость Наилучшее экономическое использование участка Методы оценки Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Определение объекта оценки При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки.

Параметры, влияющие на стоимость Стоимость права аренды земли со стороны арендатора определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Наилучшее экономическое использование участка После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить "наилучшее и наиболее эффективное использование" арендуемого участка земли.

Методы оценки В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов. Копирование запрещено.

Технические указания Росимущества к определению стоимости права аренды земельным участком

Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков. Создавая лучшее, объединяем вместе! Годовой отчет. Нормативные документы Методики и публикации Ответы на вопросы Судебная практика Аналитика Литература. Примерная форма Технического задания технических указаний.

Автор рассматривает вопросы оценки рыночной арендной платы за пользование земельным участком и максимальной величины контрактной арендной платы за государственные и муниципальные земли. Анализирует величины арендной платы при заключении договоров аренды недвижимости на инвестиционных условиях и стоимости прав, связанных с договором аренды при их переуступке. Показано, что корректный учет увеличения стоимости земельного участка и арендной платы в течение срока аренды приводит к существенно меньшим величинам рыночной арендной платы в первый расчетный год.

Оценка права аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику. Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка. Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли - вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке. При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли.

Текущая версия Вашего браузера не поддерживается.

Вестник оценщика". Текущее время: AM. Добро пожаловать! Поиск Активные темы Вход Регистрация. Вопросы, связанные с работой сайта Несмотря на то, что мы длительное время тестировали портал, новая версия сайта может содержать ошибки. В этом разделе просьба сообщать нам о неполадках в работе новой версии сайта. Старая версия форума до

Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Письмо Минюста России от В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. eneajreplong

    Сделай доброе дело,завали мусора. Хороший мусор, мертвый мусор. ХУЙЛо на вилы! Где моя пенсия, чиновник-ворюга?

  2. Афанасий

    Всё к этому и шло,нате пожалуйста!

  3. Пульхерия

    Это путь в никуда!